“中國投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展”高峰論壇部分嘉賓致詞：

京華房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理?蔡照明?
　　蔡照明：感謝大家來參加由我們焦點聯(lián)合主辦的中國投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展論壇。剛才我們來的是冒著雨來的，南方的說法水為財。為什么有水的關(guān)系就有財，這個邏輯關(guān)系我搞不清，大家普遍是這么認為的。所以希望今天下這個雨，給各位帶來財運。京華時報是北京大眾媒體，新聞出版署做一個調(diào)查，以前做報紙的發(fā)行量都是第三方調(diào)查。新聞出版署是專門做研究，根據(jù)你的上交稅，根據(jù)你用的紙做調(diào)查。我們是北京市發(fā)行量第一。在早報市場我們可能是相對其它五家的一倍還要多，我們占69％。特別在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，京華時報應(yīng)該具有這種領(lǐng)導(dǎo)者的地位。商業(yè)地產(chǎn)招商基本上都通過京華時報。正是因為它有傳播領(lǐng)域這樣的地位。所以我們要加強在這個領(lǐng)域的合作和服務(wù)。所以我們不僅是召開這種專家會，我們還做了號召飲水工程的一些東西。今天不知道大家有沒有看到京華時報在10幾版有一個跨版，我們做了到香港全球招商?，F(xiàn)在整個北京商業(yè)地產(chǎn)整體價值是被低估了。整個北京商業(yè)市場價格被嚴(yán)重的低估。這種情況下我們把南方的購買力引到北京來，相當(dāng)于做一個引水工程。這是我們京華時報的想法。?
　　玩具城這塊從我的感覺，我覺得是一個非常有希望的行業(yè)。整個現(xiàn)在社會娛樂化了。社會娛樂化了，可能我們的工具就玩具化了，什么東西要有意思才行。同樣是一臺電腦，以前是純粹功能性，現(xiàn)在做的好玩，社會娛樂化，工具娛樂化。我去年到日本看了很多成人玩具的店，有很多是大人的玩具。不是小孩子的東西了，全民都開始玩玩具。這個我覺得是整個社會發(fā)展的一個大的趨勢之一。我覺得玩具城會有非常大的前景，我們也希望通過合作，請各位專家到現(xiàn)場，給我們玩具城，包括整個對全社會提出投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展獻計獻策，共同把這個事業(yè)給它做大做強。把北京玩具事業(yè)做成一個帶有全國展示水平的，代表整個中國來展示整個中國玩具的制造水平的場所。謝謝大家！?

　　主持人?楊哲彬：剛才蔡總代表本次論壇的主辦單位把投資創(chuàng)富這主題和玩具發(fā)展的他的一些想法。我覺得他提的很好，社會娛樂化，整個工具也都娛樂起來。接下來我們想請本次論壇的承辦單位，北京國際玩具城的領(lǐng)導(dǎo)戴總也講一講他們的一些想法。大家歡迎！?

北京國際玩具城常務(wù)副總經(jīng)理?戴熾義?
　　戴熾義：在這個夏季我們請到北京玩具協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)，還有各位專家、學(xué)者和媒體的各位朋友，我們感到萬分的榮幸，今天的主題是投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展，這個主題看起來相隔中間似乎有點距離。但是通過北京國際玩具城這個項目把它有機聯(lián)系在一起了。所以說今天有幸請來大家，能夠為投資者指點迷津，為我們暢想我們國際玩具城發(fā)展的未來。為我們的發(fā)展獻計獻策，在此我代表北京國際玩具城向大家的到來表示真誠的感謝！借此機會我們也想多多聽到各位領(lǐng)導(dǎo)和專家學(xué)者對我們國際玩具城更多的指點，把這個項目真正的做實做好。讓它真正起到推動玩具發(fā)展的作用。?
　　主持人?楊哲彬：戴總非常愿意在這次論壇上聽到來自行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，來自各個領(lǐng)域的專家，對玩具行業(yè)的發(fā)展闡述一些很好的見解。今天這個機會大家都會不虛此行。說到本次論壇的主題投資創(chuàng)富與玩具發(fā)展，我覺得這個題目是很好的。為什么講投資創(chuàng)富呢？現(xiàn)在從全社會的角度來看，我們投資渠道太窄，有效的很好的工具也不多。我剛才倒覺得戴總說投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展之間缺少一點聯(lián)系，我倒不認為這樣。因為人們現(xiàn)在一提到投資往往就提到股票，股票大家也知道它有它自己的風(fēng)險性。玩具行業(yè)發(fā)展據(jù)我了解，它又是一個非常廣闊，潛力非常巨大的一個行業(yè)。已經(jīng)有很多權(quán)威數(shù)字表明，未來中國的玩具行業(yè)的年銷售額要在1000個年以上，年增長速度要在40％以上，中國又處在很大的人口培育期，這個玩具行業(yè)的發(fā)展，玩具銷售領(lǐng)域的變化將是非常引人關(guān)注的。我覺得投資產(chǎn)品的多樣化，甚至包括玩具行業(yè)，或者包括玩具的經(jīng)營場所在未來的社會里面都會發(fā)生一些很大的變化，或者說會有一些本質(zhì)性的增長。今天剛好我們請來了協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)，首先我們想請來自中國玩具協(xié)會的常務(wù)副會長，秘書長梁梅女士，圍繞玩具行業(yè)未來的發(fā)展，以及產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的一些形勢，更主要是據(jù)說北京玩具城是華北地區(qū)最大一個玩具城，這樣一個產(chǎn)品的出現(xiàn)，會給玩具的流通行業(yè)帶來哪些便捷和利好，等等這些方面.?

北京玩具協(xié)會會長?王振榮?
　　王振榮：北京國際玩具城的建成對北京來說是一件大好事，它是應(yīng)運而生，前途燦爛。北京玩具的生產(chǎn)應(yīng)該說是規(guī)模很小。大概上個世紀(jì)80年代最好的時候也曾經(jīng)輝煌過一陣子。是出口在北京各行業(yè)中曾經(jīng)占到第六位，這算不錯的。進入90年代以后迅速萎縮，到93年10個玩具廠幾乎轉(zhuǎn)廠了，好好聽是轉(zhuǎn)廠了，說不好聽都倒閉了。雖然后來應(yīng)該有些企業(yè)發(fā)展是比較快的，像凱力，孫總是原來北京玩具協(xié)會的會長。像順祥，像華雨這些企業(yè)發(fā)展的比較快。但是總的來說，是有生有滅，有發(fā)展也有萎縮。發(fā)展是緩慢的，但是北京玩具市場是一個大市場。有人估計，不一定是很準(zhǔn)確。北京的玩具銷售量，大約占全國10％左右。我們分析北京玩具市場是三分天下，一個是大中商場的玩具部，一個是小商品批發(fā)市場，還有日益興起的，增多的，數(shù)量現(xiàn)在也很可觀的，小的玩具禮品商業(yè)。這里面有一定優(yōu)勢，我們拋開價格問題，拋開質(zhì)量問題不談，就看這個北京市場區(qū)域要求是不相稱的。北方地區(qū)呼喚一個大的玩具市場，有型的玩具商場，缺少就是機遇。很多人都看到這個機遇了。最近五年有六家企業(yè)，找到北京玩具協(xié)會說我們出錢，想跟北京玩具協(xié)會合作，在北京建一個大的玩具城。安徽一個房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)備投資6億，占60畝地建6萬平方米，后來也不建了。咱們說西客棧利用地下的一萬平方米要建也沒建。有一個美人街，美人街之前簽協(xié)議要建玩具城，后來又改美人街。萊廣營要建也沒建。在通州挨城南邊有600畝地，已經(jīng)建了5萬平方米的銷售大廳。原來要建亞洲最大的花卉市場，花卉市場沒建成想建這個。?
　　另外還有去年，北四環(huán)有一家要來，我們說你不要建了。為什么不要建了呢？我說南城這正在建一個，不論區(qū)位優(yōu)勢上，交通條件上，規(guī)模上，購物環(huán)境上，我們說你都不能夠，它是利用一個舊廠子的改造要改造這么一個。你都不能跟正在建設(shè)中的北京國際玩具城競爭。他說考察一下，考察完了告訴我說不建了，一共有六家。我說這意思說明這是個商機，都看到了。我跟他談為什么建玩具城，他們談的原因基本上是一樣的。他們說北京是首都，首都的號召力、影響力、輻射力是其它的城市無法比擬的。第二點說我們國家的經(jīng)濟是高速、穩(wěn)定、快速的發(fā)展形勢。這個形勢應(yīng)該說是過去是這樣，今后一段時間得到信心也很足，整個經(jīng)濟發(fā)展的大好形勢，對于玩具來說也是拓寬市場的基礎(chǔ)。這一點增強信心?，F(xiàn)在人們的消費，特別對玩具的觀念上已經(jīng)發(fā)生很大的變化，人們生活水平也提高了，對玩具的需求越來越多了。不僅僅是孩子需要，成人也需要。我們現(xiàn)在有說有白領(lǐng)玩具，現(xiàn)在白領(lǐng)也需要玩具，老年也需要玩具了，成人也需要玩具。玩具不是某一個年齡段人所固有的，它是伴隨整個人生一口。玩具是人生的第一個教師，也是終生的教師。?
　　我們北京玩具協(xié)會的會長，給我們的賀信曾經(jīng)說過玩具將伴隨著人的人生。我們現(xiàn)在看來確實是這樣。既然是伴隨一生，市場的前景又是非常廣大的。北京地區(qū)缺一個，北方地區(qū)也缺一個。長江以北，5億多人占全國總?cè)丝诘?0％多。這40％多的人口這個大市場，我們沒有一個象樣的玩具城，剛才主持人說南重北輕，所以北京都呼喚有這么一個。這個玩具商城不僅可以滿足北京地區(qū)的需要，它可以附在東北、華北、西北，另外它可以輻射其它周邊的國家。它市場的前景是非常光明的。我對這充滿信心，這是天時、地利、人和?；I辦北京奧運決策北京玩具城，并且開始籌建，很快要竣工了。在奧運舉辦的前夕開業(yè)大吉，奧運中擴大自己的影響，奧運之后來謀求發(fā)展，爭取更好的前景。這應(yīng)該是天時。大家一般說在奧運會舉辦的前期，奧運會舉辦之中，對經(jīng)濟社會的發(fā)展，這促進作用大家看的是很清楚的。拿北京來說是這樣，如果沒有奧運，我們北京現(xiàn)在這些交通設(shè)施，這些基礎(chǔ)設(shè)施，包括市容市貌，包括人的精神面貌不像這樣。北京大概舉辦奧運會，對北京社會的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施整個發(fā)展大約使北京提前了十年到二十年。每年大約使北京的經(jīng)濟發(fā)展提高將近兩個百分點。這個大家看的很清楚。?
　　在這之后是不是還行？如果整個經(jīng)濟形勢不行了，玩具城建起來也不行了，現(xiàn)在預(yù)測奧運會之后整個全國的經(jīng)濟發(fā)展，特別是北京的經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟社會發(fā)展速度仍然不會降下來。大家從這么一個方面來看。第一個大約從上個世紀(jì)后半葉舉辦奧運會的國家，舉辦完了這個經(jīng)濟都是持續(xù)發(fā)展的。1964年是東京奧運會，奧運會之后四年之內(nèi)，它的經(jīng)濟接連四年超過了法國，超過了英國，超過了德國。88年是韓國漢城的奧運會，奧運會之后連續(xù)五、六年的時間，創(chuàng)造了12％多的發(fā)展速度，它是非常輝煌的時期。以后這些奧運會都證明了這一點。但是也有的國家，有的奧運會之后有一個后奧運經(jīng)濟，有一個減慢速度的問題。像洗呢奧運會，但是它很快就扭轉(zhuǎn)了，破解這個難題。我跟奧組委經(jīng)濟研究會一個同志，我跟他曾經(jīng)談過，我們這個國家舉辦奧運會，在籌辦的時候，在申請的時候，在具體實施的時候都考慮到了北京現(xiàn)在的發(fā)展和建設(shè)的發(fā)展，所以我們?nèi)宋膴W運，綠色奧運，科技奧運，三大理念的提出不是僅僅針對奧運會的，而是針對整個提出之后，一直延伸到奧運會之后。所以這個我們相信，奧運會之后北京的經(jīng)濟發(fā)展勢頭仍然是很好的。這就給北京市商業(yè)的繁榮，北京市玩具產(chǎn)業(yè)的繁榮創(chuàng)造了一個前提。?
　　比如說玩具城對我們有什么好處，我們老會長他這方面更清楚，我只是簡單說一說。第一點它應(yīng)該是引領(lǐng)潮流。第二點應(yīng)該是創(chuàng)新設(shè)計。第三個是搭建平臺。第四個我覺得應(yīng)該是一個暢通渠道。第五個應(yīng)該是促進發(fā)展。所以作為北京玩具協(xié)會，我就代表北京玩具協(xié)會，代表北京的玩具行業(yè)，對北京國際玩具城，對戴總投資方有遠見卓識的這些企業(yè)家表示感謝！我相信北京國際玩具城應(yīng)運而生，前途燦爛！?
　　主持人?楊哲彬：感謝王會長。今天我們會議主題是投資創(chuàng)富與玩具發(fā)展論壇。這次論壇是由京華時報和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)共同主辦的。會后京華時報和焦點網(wǎng)都會對本次會議的內(nèi)容和專家的一些觀點進行系統(tǒng)的報道。同時我們本次論壇也得到焦點房地產(chǎn)網(wǎng)現(xiàn)場直播，現(xiàn)在很多網(wǎng)民正在線上可以收看到論壇的情況和各位領(lǐng)導(dǎo)精彩的一些觀點。剛才也講過了，投資渠道過窄的問題，剛才我們聽到王會長講了之后，隨著奧運經(jīng)濟逐漸的興盛，以及玩具產(chǎn)業(yè)這么大的發(fā)展?jié)摿?，我相信這絕對是一個曾經(jīng)被忽略的領(lǐng)域，也會是一個投資回報的增值空間很大的一個增長領(lǐng)域。原來我是一直做房地產(chǎn)這個領(lǐng)域的，對玩具行業(yè)所知甚少，今天聽了在座的很多領(lǐng)導(dǎo)談了玩具行業(yè)的發(fā)展之后，我們也感覺到以玩具行業(yè)，包括玩具行業(yè)在內(nèi)的一些主題商業(yè)性地產(chǎn)，今后會有很好的發(fā)展。戴總也曾告訴過我，我們玩具成所在的區(qū)域，是北京地理商圈所在，這個商圈由于它具有典型的主題性商業(yè)的特點，所以說這個商圈年銷售額已經(jīng)超過400多個億。我們想請專家的觀點，我們請經(jīng)濟學(xué)家從經(jīng)濟這個角度談?wù)勍顿Y創(chuàng)富這個問題，以及他所了解到商業(yè)地產(chǎn)和玩具發(fā)展的一些情況。我們請來自北京師大的經(jīng)濟學(xué)博士，北京師大房地產(chǎn)研究中心的副主任王宏新博士發(fā)言。?

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任?王宏新?
　　王宏新：謝謝大家！我還很年輕，我上一周開始接觸玩具，之前對玩具的確不了解。剛才提到日本人大人、小人都在玩玩具，我們玩具還有后發(fā)優(yōu)勢。聽了王會長和梁會長感覺學(xué)了很多知識。上周我陪我小孩買玩具的時候，很大的賣場只有幾十平米。年終的時候就到戴總這里買。?
　　我借著王會長談自己的認識。我在研究房地產(chǎn)之前是研究實體經(jīng)濟。剛才梁會長說關(guān)于出口的問題。這兩年我們隨著人民幣的升值，和我們國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，我們出口的壓力非常大。這個是一個壞事也是個好事。怎么說壞事呢？我們政府這些年來一直是希望有這么一個創(chuàng)富的途徑。但是任何一個國家，或者我們在評判一個市場是不是足夠大的時候，通常是看進口和出口。通常是進口大的國家市場是大市場。出口大的市場反而國內(nèi)的市場是不大。因此說我們出口的降低，標(biāo)志著國內(nèi)市場的開拓將有后發(fā)的優(yōu)勢。我們今天看到美國國內(nèi)的市場非常龐大。剛才王會長講到我們中國有這么大的人口量，北方地區(qū)有接近40％幾的人口量，但是卻沒有很象樣的玩具市場，這表明我們在這方面具有后發(fā)性。從這個角度來挖掘我們有很大的潛力。接下來我對商業(yè)地產(chǎn)，主辦方給我買的題目是要我談商業(yè)地產(chǎn)。我覺得這一次中國投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展論壇很有新意。我們玩具都不知道怎么跟地產(chǎn)結(jié)合起來。但是剛才聽了兩位會長的介紹，以及企業(yè)戴總的介紹，我們感覺到可能對我們地產(chǎn)研究人員本身來說也是挖掘主題的一個過程。?
　　說到商業(yè)地產(chǎn)，任何一個商業(yè)地產(chǎn)要成功，必須是服務(wù)于商業(yè)。商業(yè)的成功就代表著我們這個地產(chǎn)項目的成功。一個商業(yè)要成功的話，就必須讓投資者，或者讓商家和消費者都能獲得好處。這是一個最基本的理念。如果說是商家能夠從我們這個項目獲得好處，消費者能從我們這個項目上獲得好處，我們商業(yè)地產(chǎn)就成功了。我們北京，或者說我們北京國際玩具城有沒有這方面的潛力呢？在會前已經(jīng)跟戴總交流了一次，我感覺到這個觀念在我的印象中是不斷的深化。為什么這樣說呢？首先從商業(yè)上來講，剛才王會長講北京玩具的優(yōu)勢，我講的思路跟您不一樣。我還是強調(diào)北京的后發(fā)優(yōu)勢，不好聽一點北京目前還比較落后，因為大家都知道講南方和北方，北方整體來說弱一些，尤其是北方真是有它的根源。全中國沒有任何一個城市可以跟北京多功能性來相比，北京是全國惟一一個首都性的功能城市。全國最重要的政治中心、文化中心，同時也是經(jīng)濟中心。但是在這么多的功能里面，比起南方的純經(jīng)濟功能，商業(yè)功能來講，我們的重點很多。從改革開放30年來，我們在經(jīng)濟方面，商業(yè)方面滯后于南方，滯后于東南亞，這是有它的邏輯性。?
　　但是我們很欣喜的看到了，近幾年來隨著城市化進程的加快，北京房地產(chǎn)業(yè)也在發(fā)展，商業(yè)的景氣度就在提升，因此我把它稱之為北京商業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢。在這個前提下，我們來看它商業(yè)的前景，還有一個大的發(fā)展空間。講到這就必須看到，剛才王會長也講到了奧運經(jīng)濟，奧運肯定對我們北京的商業(yè)是有影響的。外地人也好，外國人也好，只要來北京都涉及到購物。如果北京有一個象樣的玩具商業(yè)業(yè)態(tài)，也是一個很好的業(yè)態(tài)。北京玩具城具有填補的功能。從這方面我也非常欽佩房地產(chǎn)開發(fā)商，企業(yè)家能夠有這樣一個戰(zhàn)略性的眼光，能夠看到我們未來業(yè)態(tài)的發(fā)展的景況。?
　　還有讓我談到木樨園，木樨園是一個商圈，有何是一個批發(fā)商圈。在經(jīng)濟學(xué)里面不太稱之為商圈，我們通常喜歡用集群、集聚。其實兩者具有相同性。經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)業(yè)集群是浙江義烏小商業(yè)集群。對于商業(yè)批發(fā)是企業(yè)集群，企業(yè)集群在北京來說，在北京的北邊房地產(chǎn)住宅非常成熟，但是要說到商業(yè)，尤其是批發(fā)性的市場，北京南邊的區(qū)域相對來說發(fā)展非?？?。北京國際玩具城駐入這樣一個具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群，企業(yè)集群這樣的區(qū)域。它能夠給投資者和消費者帶來一系列的好處。我剛才講到了，如果說一個開發(fā)商它滿足了投資者，滿足了消費者，他才能夠成功。為什么這個行圈有利于我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展呢？如果說玩具城駐入木樨園具有產(chǎn)業(yè)，具有企業(yè)集群的商圈會享有好處。從產(chǎn)業(yè)集群理論來出發(fā)的話，首先它會產(chǎn)生一個平臺性的問題，它會成為一個信息交流的一個場所。在這個區(qū)域里面會借助木樨園大的批發(fā)商圈，會把市場的信息，技術(shù)的信息，產(chǎn)品的信息，人才的信息，各方面的信息都成為聚集地?？梢院苋菀椎南胂竦?，如果說我們北京國際玩具城將成為北方地區(qū)關(guān)于玩具巨大的信息交流的平臺。在這個過程中，投資者和消費者都會得到好處。對投資者來說，對我們的商家來說，都會覺得在這很容易產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟。咱們北京叫“扎堆”，一扎堆規(guī)模就上來了，規(guī)模上來了成本就下去了，交易成本就下去了。這樣不僅方便了投資者，也方便了買家。跑到別的地方幾十平米就完了，跑到這來戴總兩萬八平米。?
　　在這可以促進產(chǎn)業(yè)分工的趨勢，越是競爭創(chuàng)新越厲害。這都有利于商家，有利于我們的投資者。如果說這些效應(yīng)都能夠發(fā)揮出來的話，就會對商家形成一個綜合的競爭優(yōu)勢。有了這樣競爭的優(yōu)勢，剛才王會長所說的，對于北方13個省市輻射的效應(yīng)，滿足北方地區(qū)4億人口消費的市場，帶動了整個北方的消費市場。從這個該度來說，北京國際玩具城是一個非常好的產(chǎn)品，這樣一個商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)。祝賀你們能夠取得很好的業(yè)績。?

　　主持人?楊哲彬：剛才王老師從經(jīng)濟學(xué)，從一個專家的角度闡述了一些發(fā)展。也包括木樨園這個商圈的面貌，以及未來的勢頭等等談了他的看法。今天我們論壇也有這樣一個目的，幫助消費者，幫助投資者卻找一些有效的投資渠道。分析一下投資過程當(dāng)中需要把握的機遇這樣一個話題。各個行業(yè)投資屬性是不同的，投資回報也不一樣。以商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來講，它的投資回報，它的特點是穩(wěn)定的，它是長線是穩(wěn)定的，也許不像股票那樣一哄而起，但是它是很長線很穩(wěn)定的。在北京來講幾大商圈當(dāng)中，剛才王總不喜歡叫商圈，叫集群。在幾大集群當(dāng)中動物園也罷，中關(guān)村也罷，還是木樨園也罷，它投資回報往往是6％、8％，還是很穩(wěn)定的。而且逐年作增長，這個也是投資人群比較看好的一點。接下來我們想請來自投資領(lǐng)域的專家，也就是家富城國際資本有限公司的總裁，中華房地產(chǎn)經(jīng)營網(wǎng)的CEO穆健瑋先生從投資這個角度幫我們分析一下。一個就是樓市風(fēng)險小，但是回報低您怎么看。買房是消費，買鋪是生產(chǎn)您怎么看？還有在目的各大商圈，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報發(fā)展?jié)摿θ绾危?

投資專家?穆健瑋?
　　穆健瑋：謝謝主辦方。在投資領(lǐng)域咱們有兩種，一個是股市。股市是對企業(yè)盈利能力的評估。企業(yè)掙錢股票就值錢，企業(yè)不掙錢股票就不值錢。還有一種投資是對不動產(chǎn)的投資。也就是對房地產(chǎn)直接的投資。不動產(chǎn)的投資有一個特點，它是以物業(yè)資產(chǎn)為載體，直接投資于物權(quán)，投資于產(chǎn)權(quán)。所以它具有在通貨膨脹，或者是股市風(fēng)險很大的時候，大家都知道你的房子是不會貶值的，是能夠保值增值的，所以對房地產(chǎn)的投資，包括對商業(yè)地產(chǎn)，它有一個保值增值的功能，它可能不會像股票這樣一下30％，50％，商鋪投資商業(yè)地產(chǎn)的投資保持8％、9％、10％很穩(wěn)定的投資收益。投資是增加保障的？是因為大型物業(yè)整體出租，有一個很明確的租約來保障租金收益。所以講這個保障商鋪投資是有保障的，在樓市地產(chǎn)風(fēng)險比較小，不動產(chǎn)投資。投資回報率可能沒有那么高。但是當(dāng)他把錢拿到手，有專門的資產(chǎn)管理公司，有專門的商家進行打點。所以有資產(chǎn)保障，租約保障，講白了是沒有任何風(fēng)險的。作為中國老百姓來講，我們過去講房價高了低了，政府把住宅地產(chǎn)當(dāng)成消費品。同時在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，因為大型商業(yè)物業(yè)是以投資租金回報為投資廠房的，它需要發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。在沒有發(fā)展投資基金之前，咱們做的只要有統(tǒng)一擔(dān)保，統(tǒng)一資金保證下就是一個基金的雛形。?
　　中國老百姓投資的習(xí)慣是要什么呢？它不是個純粹的金融品種。咱們講金融品種，做這個東西就搞證監(jiān)會，銀監(jiān)會去了，不是這么回事。它是微觀的基礎(chǔ)。看得見，摸得著?？吹靡娺@家廠商挺火，摸得著，進去看這個是真的。他賺得到。這買賣挺紅火，行，我去買個鋪，很高興。這就是中國老百姓的習(xí)慣，他看不懂那么多東西。我們投資產(chǎn)品的設(shè)計，包括我們投資基金的設(shè)計，要給老百姓，我們房地產(chǎn)投資不光是個消費品，誰有那么多錢買得起兩百萬一套房子。先要養(yǎng)雞才下蛋，給老百姓更多的投資機會。老百姓的儲蓄放在銀行里面，我們的銀行是國有體制，現(xiàn)在講是國營的，實際上還是半國營。2％－3％的回報，還得交利息稅。沒有給人家直接投資機會。誰在剝削他？是一系列中間環(huán)節(jié)剝削他。老百姓應(yīng)該直接得到回報。我投資商戶就應(yīng)該拿到8％，10％的匯報，這是我拿的錢我投資商戶有保障，我有選擇的權(quán)力。這種投資的品種為什么不給老百姓？我們講買房是消費，是因為政府非讓老百姓消費，老百姓消費不了還讓他消費。老百姓消費不起怎么辦？就在旁邊待著，有錢永遠是有錢的。更多的是要給我們老百姓投資的權(quán)力，靠市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟是什么？有錢，有資產(chǎn)，有物權(quán)大家來分享?？糠蓻]有風(fēng)險。因為政府比老百姓更會算帳。老百姓挑的剌比政府挑的還多，沒有風(fēng)險。這是第一個。??

　　北京各大商圈商業(yè)地產(chǎn)投資這塊，大家知道北京多好的地方，房地一共有18把菜刀。所以大家很挑，東一把菜刀，西一把菜刀。南方不行，南方就是一把剃頭刀，還有一把菜刀。還有割鞋的一個刀，只有這一條路，只有這個選擇。商品經(jīng)濟的發(fā)展，逐步市場經(jīng)濟的相互影響。在北京咱們講是一個大的城市群，搞商業(yè)地產(chǎn)有很多選商業(yè)地址也好，或者搞投資也好。在北京投資好，北京相當(dāng)于50個城市。宣武是一個城，宣武過來廣安門又是另外一個城，你要具體來看地段，還要看城市規(guī)劃，看發(fā)展。木樨園這個在大商圈里面是第三層商圈。但是在第三層三環(huán)路邊上是什么特殊商圈呢？不能跟CBD去比，CBD是零售商圈。木樨園由于它樞紐的地方，它是一個百貨批發(fā)的中心樞紐。在百貨批發(fā)這一塊以前我在商業(yè)部當(dāng)處長，那個時候我們管的北京的傳統(tǒng)百貨就在這，那是計劃經(jīng)濟時期，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟我們民營企業(yè)家過來了，蓋了個大房子，干什么呢？還是為所有的百貨進行統(tǒng)配和紛發(fā)。所以玩具我不了解，但是百貨我比較精通。玩具在人民生活提高的情況下，把它集中化的進行賦予它文化的內(nèi)涵，集中經(jīng)營，為咱們的消費者進行選配，我們加孩子一屋子的玩具，每一個角色都有生命的。所以玩具它是囊括了設(shè)施品，以及到普遍快速消費品。孩子的小狗生出來就叼狗的尾巴到現(xiàn)在為止也不愿意把小狗丟掉。我們把小狗當(dāng)成神似的供在那。??

　　玩具有很多問題，質(zhì)量問題，歐盟不是限制咱們質(zhì)量出問題要檢驗，上面有什么化學(xué)物，在批發(fā)環(huán)節(jié)我們把質(zhì)量問題卡住，規(guī)范管理，市場專業(yè)化，專業(yè)市場統(tǒng)一管理。這樣使我們從分銷的源頭，為我們的北京，為我們的華北帶來健康繁榮，帶著生命氣息，規(guī)范化的玩具市場，對我們是一件好事，我相信你們的生意會越來越紅火，越來越發(fā)達。很高興參加這個會。謝謝！??


　　楊哲彬：感謝穆先生激情洋溢的演說。應(yīng)該說我們參加這個會我有幸在這客串性的主持這個會議，我也受益很多。以前總是圍著房地產(chǎn)打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，對其它行業(yè)知道的不多，也不是特別關(guān)心。今天也讓我們開了眼界。我還是堅持這樣一個觀點。我覺得房地產(chǎn)的發(fā)展前景非常美好，說到投資。前兩天看了篇文章，也是一個學(xué)者，這個學(xué)者都認識，也是朋友，他寫了篇文章。我覺得他寫的很好，他談到房地產(chǎn)投資的時候，他認為房地產(chǎn)投資不是盲目的投資。他認為房地產(chǎn)投資百姓買房子是最理性的一件事。人民幣對中國人民沒有直接好處，對美國可能有好處。內(nèi)地居民隨著人民幣的貶值，隨著經(jīng)濟的過熱。所有貨幣持有都貶值了。買房不意味著賺錢了，避免經(jīng)濟騰飛的快馬失去財富。一個人賺錢了，不如把自己放在馬背上，在馬騰飛的時候不至于被馬踩死。剛才聽了一位經(jīng)濟學(xué)者，一位資深投資人對我們的建議之后。我們更加了解到商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域是個金礦，是值得投資的，它是具有長線投資功能的一種產(chǎn)品。但是我們普通讀者、普通網(wǎng)民仍然對玩具的發(fā)展不是特別清楚。接下來我想請北京玩具協(xié)會的曾經(jīng)會長，現(xiàn)任副會長孫書侖先生，他作為玩具生產(chǎn)者，作為玩具行業(yè)的管理者，他給我們談?wù)勍婢弋a(chǎn)業(yè)的一些發(fā)展?jié)摿Γ约巴婢吡魍I(lǐng)域近些年以來銷售和收入情況，這一點是我們投資人群非常感興趣的。請您講一講。??

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北京凱藝玩具公司總經(jīng)理?孫書侖??

　　孫書侖：我就是一直在企業(yè)一線工作，沒有那么高的層次。穆總講個情況我確實學(xué)了很多東西。我從事玩具生產(chǎn)企業(yè)正好20年。我是北京地區(qū)最早做玩具企業(yè)管理的。這20年的時間我的感覺是這樣，作為玩具這個行業(yè)，它有它自己的特點。我們理解產(chǎn)地和消費地分離，應(yīng)該說是我們這個行業(yè)的第一大特點。就是當(dāng)這個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)很發(fā)達的時候，市場一定是很好。我沒有上層到一定領(lǐng)域的感覺，這是我的感覺。原來我們國家玩具產(chǎn)業(yè)也很弱小，80年代后期，改革開放以后，80年代中期開始才開始逐漸從臺灣、香港、韓國、菲律賓、馬來西亞、泰國這些地方逐漸的接過來，轉(zhuǎn)過來的。為什么會從那些地方轉(zhuǎn)過來，是因為那些地區(qū)，比如韓國、香港、臺灣這些地方，這些地區(qū)它的經(jīng)濟不斷的在提升，玩具產(chǎn)業(yè)是勞動密集型的產(chǎn)業(yè)做不下去了。另外做玩具的行業(yè)投資非常少，而且見效很快。它的技術(shù)含量很低。又是勞動密集型，我們很大的優(yōu)勢就是勞動力資源的極大豐富。所以我們那個時候，80年代中的時候，很快把玩具產(chǎn)業(yè)做起來，雖然起點都很低，但是我們發(fā)展很快。一下子形成非常密集的幾個地區(qū)。在深圳珠三角地區(qū)，還有長三角地區(qū)很快的就形成了。包括甚至那個時候在北京地區(qū)也是，除了原有的十家生產(chǎn)企業(yè)，是老的國有企業(yè)以外，像我們游擊隊也好，城市的企業(yè)都很快的發(fā)展。北京高峰的時候也有將近30家玩具企業(yè)。逐漸發(fā)展到一定程度的時候，我們北京地區(qū)是衰敗的最快。??


　　就以我們企業(yè)為例，我們從93年以后，我們就再沒有招到過一名北京市的工人。我們最后一批北京城鎮(zhèn)戶口一線工人是93年最后一批招上來的。以后再沒有一個，你再去招工招不到了。我87年第一次建廠的時候，那個時候我們招工是要考試的。你報名我們對你進行考試。所以這個我覺得從經(jīng)濟發(fā)展整體經(jīng)濟水平發(fā)展這個角度來說，北京地區(qū)玩具產(chǎn)業(yè)的衰退其實是必然的。包括我們公司。我們的工廠現(xiàn)在早就不在北京。我們從99年把工廠最后遷出去，其實我們最早的工廠在哪？就在龍王廟。93年我們遷到現(xiàn)在三間房，就是二外的東面。北京卷煙廠。99年我們把工廠遷到廊坊開發(fā)區(qū)。2002年從廊坊開發(fā)區(qū)又遷到天津薊縣開發(fā)區(qū)，我們行走的軌跡離北京越來越遠。但是我們的銷售，我們的管理，我們的設(shè)計開發(fā)這些方面我們是越做越好，而且也是從廊坊我們公司整體一體到廊坊，然后又回到北京。這段時間我感覺20年走過來的路走到現(xiàn)在來看，我們覺得玩具的產(chǎn)業(yè)，首先在中國還是有一定的發(fā)展空間。因為中國發(fā)展不均衡，東南沿海發(fā)展比較快，中西部地區(qū)發(fā)展比較慢。所以我們不會說像韓國一樣，玩具產(chǎn)業(yè)不行了，只能拿到韓國以外的地方去賣。我們中國不是這樣，如果說北京不行了，我可以到北京的周邊地區(qū)，甚至我們可以沿著北京周邊的高速公路，我們可以繼續(xù)向西北延伸。比如說我們可以到張北地區(qū)，我們可以到山西方向，沿著京承高速我們可以到農(nóng)化那邊，發(fā)展的余地還是有。包括珠三角不行繼續(xù)向湖南方向發(fā)展。長三角這邊不行可以向安徽、河南發(fā)展。??


　　所以我覺得我們國家玩具產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)該說還是在我們國家內(nèi)地域性。再一個剛才梁會長講，中國玩具生產(chǎn)企業(yè)，不管它有多少家，有人說三萬家也好，有人說五萬家也好，應(yīng)該承認現(xiàn)在95％以上的企業(yè)，它是有相當(dāng)大的比例是根本不做內(nèi)銷的，以我們公司為例。05年以前我們公司的產(chǎn)品全部是外銷。有很多人說了你們?yōu)槭裁床豢紤]國內(nèi)消費者的感受，說實話，玩具企業(yè)是沒有能力顧及其它的。你說做外銷利潤很低，賺回來的錢不可能想其它。假如無利可圖根本沒有能力做其它的東西，必須把效益放在最前面。國內(nèi)市場很稚嫩，很原始，從渠道來捉，是什么樣的渠道都有。因為現(xiàn)在業(yè)態(tài)比較多，有超市，有百貨店，有專賣店，有購物中心。但是90年代的時候業(yè)態(tài)很少，除了百貨公司，百貨店以外，其它幾乎沒有什么地方可以去做。現(xiàn)在業(yè)態(tài)比較多了，可是還是很亂。沒有一個比較好的渠道?，F(xiàn)在我感覺從05年我開始關(guān)注國內(nèi)市場以后，我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)主流市場，也就是說百貨店，或者專賣店，或者說超市，其實還是比較正規(guī)的。大家都是在進貨的把關(guān)上面。比如說抓讓問題，安全問題，知識產(chǎn)權(quán)保護問題這些方面做的還是比較好，還是比較嚴(yán)謹?shù)摹；旧显谥髁魃虉瞿闶强床坏接惺裁磫栴}。但是主流廠商現(xiàn)在也有個問題。百貨店隨便去個百貨店，肯定把玩具放的最好的位置。比如燕莎，燕莎就放在六層，六層是沒有直梯可以到的。你要找直升的。玩具市場在六層，但是滾梯只到五層。王府井百貨大樓從原來的四層現(xiàn)在開始挪到西邊的地方，400多平米。??


　　盡管是這樣，我覺得這些百貨市場還是非常注意這個產(chǎn)品渠道的問題。對產(chǎn)品的質(zhì)量各方面我覺得還是非常不錯的。但是廠商肯定有廠商的苦衷，為什么會這樣，它有它的難處。在這樣的情況下，我覺得各類的購物中心，出來的專賣店我覺得是比較新的形式。我們公司現(xiàn)在也自己開專賣店，我們在金源燕莎就有自己的專賣店，開起來我覺得還可以，起碼比我們想像的還好，賺錢不用說，起碼沒賠錢。對我們這樣的企業(yè)來講確實比較有信心。我們這種產(chǎn)品技術(shù)含量很低，如何加大科技含量，我們找到這種方式。在目前這種情況，做外銷大家在越來越窄的一條路上，所以它發(fā)展空間我們感覺應(yīng)該關(guān)注國內(nèi)市場，所以從05年開始，我們對國內(nèi)市場試探的做國內(nèi)市場，我將近兩年多的時間越來越有信心。公司從原來不做國內(nèi)市場，到現(xiàn)在我們公司把自己發(fā)展實際上是放到內(nèi)銷上。外銷我們已經(jīng)輕車熟路了，做了這么多年的外銷，外銷我們也積極的去做。但是作為公司的主要經(jīng)營負責(zé)人，比如我，我現(xiàn)在外銷不用我費很多的心。它比較簡單。內(nèi)銷我就親自來做。從產(chǎn)品的策劃，設(shè)計人員的培養(yǎng)，銷售人員的培養(yǎng)，各層面銷售業(yè)態(tài)的培養(yǎng)，我們也做沃爾瑪，沃爾瑪全國都有我們的產(chǎn)品在銷售，我們也做百貨，燕莎我們以有合作。另外我們也自己開店，我們現(xiàn)在除了金源燕莎，我們美羅城，東大橋的尚都國際，還有朝陽公園馬上開的銀島消費港我們都已經(jīng)簽約。我們覺得國內(nèi)是非常大的市場，隨著生產(chǎn)水平的提高，中心城市，特別像廣東、上海、深圳，我們現(xiàn)在整體的經(jīng)濟實力，應(yīng)該說已經(jīng)到了相當(dāng)?shù)乃健??


　　消費者對玩具的消費不是像過去很盲目，也很挑剔了。挑剔就是好處，如果消費者不挑剔，隨便什么樣的東西都買，對我們這個產(chǎn)品反而是不好。越挑剔設(shè)計他越理性。對市場的發(fā)展是很好的一種促進。所以我們公司現(xiàn)在開始特別關(guān)注國內(nèi)的市場，基于這樣的考慮，也是愿意借這個機會。剛才王虎掌大家也都提到，天時、地利、人和這些方面。天時我們有很好的機遇，有很好的時期，有奧運這樣的機會，經(jīng)濟有很大的發(fā)展。中心城市有相當(dāng)?shù)南M基礎(chǔ)，大家也愿意秒一些好的產(chǎn)品，其實我們也生產(chǎn)一些好的產(chǎn)品。只是好像沒有溝通。做好產(chǎn)品的企業(yè)大家去賣，需要好的產(chǎn)品沒有地方去買，這還是有這樣一個機會。從地理上來說，我們本來處在中心城市里面，就處在北京，對北京人頭熟，有這方面的人脈關(guān)系。??


　　再一個從人和上來說，我覺得這么多年，作為我們自己這么多年有經(jīng)驗，對玩具產(chǎn)業(yè)比較有經(jīng)驗，所以積累了一些人才，包括產(chǎn)品的設(shè)計人才，還有市場的策劃方面，生產(chǎn)企業(yè)的管理方面，整個控制能力都是有很大的提高。再加上現(xiàn)在也有很多像玩具城這樣的投資商，房地產(chǎn)開發(fā)商他們也愿意提供這樣的平臺。所以我覺得這些方面綜合在一起，對于國內(nèi)玩具市場的開發(fā)是比較好的機會。現(xiàn)在進入國際玩具市場是最佳時機。你現(xiàn)在進入市場門檻比較低。等將來這個市場一旦成熟了，如果你還想再進入這個市場，肯定有很大的阻力。比如說現(xiàn)在日本市場，因為我們一直在做日本市場。如果現(xiàn)在說想在日本做一個玩具的渠道非常困難?；蛘哒f我現(xiàn)在到日本推銷玩具的產(chǎn)品，想建哪些玩具的渠道商，或者玩具的零售商，人家根本不會買。我們國內(nèi)現(xiàn)在正是玩具進駐的好時機。我們是這樣的想法，我們并沒有從理論上怎么考慮的，從投資的角度怎么考慮的，我們還沒上升到那個層面。從我們企業(yè)自身的感覺，我們覺得還是需要值得下大的力量，關(guān)注國內(nèi)的市場。碰巧有北京國際玩具城這樣的機會，所以我們態(tài)度非常積極。你讓我買房子我買不起，我沒有這個能力一下拿出這么多年買這個房子，但是租我是租得起的。??


　　所以一有消息我馬上跟戴總這邊聯(lián)系。我說玩具城這個量，我至少300平米，你得給我留下。我們無意識的這種，我們沒有想到其它的方面。實際上我今天聽了以后，我們在玩具城買房子的人。我們無意當(dāng)中給他們創(chuàng)造了一個條件。我們這樣的企業(yè)不可能說租300平米，半年以后我不租了，不可能的。如果說我就租你3平米那有可能，我租你300平米不可能馬上放下走。從這一點上來講，從我企業(yè)自身的需要來看，客觀上符合了目前這種形式，你來投資，開發(fā)商投資蓋房子，我去買商鋪，我在你那買商鋪可能我拿20、30萬我還能貸點款買商鋪了，買商鋪自己不干了，不一定買商鋪自己來干，不可能，有多少人做玩具。但是像我這樣的你來買，我來租。因為你讓我買我買不起，我拿不出這么多錢，租我還是行。??

　　這種情況正好跟穆總說的情況差不多。問題是北京沒人蓋這個房，沒有人說要弄這么一個玩具城，其實真的是需要。做商業(yè)都知道扎堆賣貨這是基本的。我們現(xiàn)在一說買小商品我們到哪去買，遠的我們到義烏，近的我們就到天外天，萬通。還有服裝紡織面料的浙江村。我們就到這邊來。玩具城如果做起來的話，玩具企業(yè)都在這個地方，大大小小的玩具企業(yè)都在這個地方，不管做生產(chǎn)的企業(yè)，還是做渠道，做批發(fā)的。這個地方玩具產(chǎn)品越來越大，我是層次比較低的。在企業(yè)，我們企業(yè)又不是很大的企業(yè)。沒有人專門研究經(jīng)濟問題，經(jīng)濟學(xué)的問題都聽過。但是今天一聽，我們無意識的這種需求，倒吻合了大的趨勢。所以我覺得這也是一個好事。??


　　主持人?楊哲彬：也有業(yè)內(nèi)的人士說凱藝公司是很著名的企業(yè)。獲得奧運玩具的制造經(jīng)銷權(quán)之后，有望成為下一步玩具行業(yè)發(fā)展的帶頭大哥，我有一個問題想問孫總，你從國際玩具城這里面拿到300多平米的面積之后，你想用它具體來做什么？或者依托北京國際玩具城這個平臺，下一步有那些新的動作。??

　　孫書侖：300平米我們拿一大部分做產(chǎn)品的展示。將來我們想國際玩具城這個地方跟玩具有關(guān)的，一些批發(fā)商，零售商會到這個地方來。到這個地方來會看因為我們是做毛絨玩具的，他也塑料玩具，毛絨玩具。一看采購成本會減少很多。因為它集中了，到個地方來的人比較多。這樣的話會把我們的產(chǎn)品展示給專家的買家。這比我們做廣告效果更好。因為做廣告其實你是給消費者看的。消費者里面只有很少一部分的人群是買我們的產(chǎn)品。但是你投放廣告宣傳是對全國電力投廣告看電視就看這個。咱們看電視一播廣告煩的要命。專業(yè)的這些人愿意看。他肯定愿意看，因為我本身就要買玩具。我是做玩具生意的，所以我希望多了解都有什么樣好的東西。所以這個地方我們拿相當(dāng)一部分面積做展示。再一個我會把我們公司內(nèi)銷的經(jīng)營，內(nèi)銷部這一部分傳播。把我們公司內(nèi)銷部搬到這來，所有的銷售工作都會在這。另外可能我們也會劃出一好塊地方，放一兩個搞策劃的人。因為他們在這里面也要看其它有什么發(fā)展的趨勢，做一些什么什么樣的市場策劃。我們除了在樓上要租房。我原來問過戴總整體規(guī)劃，一樓會有直接批發(fā)零售。我們在一樓會租一個小的攤位，20平米30平米不一定。我想在這個地方做銷售和做一個樣品的展示間，比放到我公司要好很多。??

　　主持人?楊哲彬：給孫總提點小要求。把你租的300平方米在哪告訴我得了。??

　　孫書侖：給我劃到哪我就在哪。??

　　主持人?楊哲彬：玩具行業(yè)是朝陽行業(yè)，也是充滿愛心的行業(yè)。這個行業(yè)北方潛力非常大。玩具行業(yè)輻射力很強，現(xiàn)在如果要是在廣州，在義烏建一個玩具批發(fā)城機遇不一定有北京好。在義烏小商品批發(fā)市場全國的客商都在那里賣玩具買玩具，甚至還有來自歐洲的，來自亞洲其它地區(qū)的。很顯然，在那些地方競爭比較激烈。而在北京是北方地區(qū)一個重要的經(jīng)濟中心之所在，但是卻沒有一個很好的玩具批發(fā)城。王老師領(lǐng)來自去動不動看20、30平米的。今后隨著戴總這個項目的出現(xiàn)，也會給玩具行業(yè)帶來很新的景象。接下來我們想請軍凱房地產(chǎn)開發(fā)公司的戴總，講做房地產(chǎn)開發(fā)做得好好的，為什么轉(zhuǎn)到很窄的領(lǐng)域，玩具這個業(yè)態(tài)，是哪些方面促使他這么做的。??

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北京國際玩具城常務(wù)副總經(jīng)理?戴熾義??

　　戴熾義：剛才聽了孫總的講話，我感受很多。我跟孫總都做企業(yè)，對理論，對經(jīng)濟學(xué)沒有太深的研究。好多事情企業(yè)的一種本能促成了我們這么做。前兩天看報紙我也看到有這么一句話，印象挺深的。商業(yè)地產(chǎn)一旦被賦予了主題，就無意于被賦予了靈魂。這就等于現(xiàn)在時下的商業(yè)地產(chǎn)一個走向。我做這個項目以后我很關(guān)心，現(xiàn)在我們項目到最后能不能成，最后究竟會如何。也關(guān)心其他人，主題性的這種商業(yè)人家發(fā)展怎么樣。從我所了解和采集的信息來看，發(fā)展都很好，不是一般的好，是遠遠好于一般常規(guī)的傳統(tǒng)的綜合性的商業(yè)。這應(yīng)和了專業(yè)化的地產(chǎn)有聚集效應(yīng)。產(chǎn)品更新?lián)Q代，最后帶來產(chǎn)品的降低，等等一系列的方面使它具有競爭優(yōu)勢。我看到報道，像南方這些地方，像長三角和珠三角這樣的地方，大批的主題性的專業(yè)化市場不斷的涌現(xiàn)。輕紡城、服裝城、五金城、電器城等等。像好多地方還有專門的玩具城。從這些企業(yè)的發(fā)展情況來看，我們做房地產(chǎn)開發(fā)，我們關(guān)心的是自身的回報會怎么樣，一個關(guān)心買我們房子的投資者怎么樣。我們研究的可能是回報的情況，回報的情況從長三角這些地區(qū)專業(yè)市場發(fā)展情況來看。三年左右的回報50％左右，十年后整體的租金和物業(yè)的增值水平基本上翻了十倍，達到這么一個屬于，這是平均的統(tǒng)計數(shù)字。??

　　我還看到一個數(shù)字。全國的褲王在哪，不在上海也不在廣州也不在深圳。它在廣東虎門的一個服裝批發(fā)市場。6％、7％平方米的面積，1000萬。深圳有一個華強北路專賣店，那塊商鋪價格早賣到20、30萬。所以走專業(yè)化，走這個主題的商業(yè)應(yīng)該說它的發(fā)展?jié)摿涂臻g是非常之大的。從我們角度來講，當(dāng)時定位這個項目的時候，可能還沒有這么多的信息，或者這么多成功的范例可以參照。但是我們也是一種知覺，一種商業(yè)判斷。主題商業(yè)的這種生命力應(yīng)該更強大一些。我們這個項目又是處在木樨園，我們要做好木樨園這個文章，它這塊適合什么，我們不跟別人搞同質(zhì)化，搞同質(zhì)化競爭不是我們的優(yōu)勢。就像剛才講孫總，我們要利用這個商圈交通、信息這個方面，同時不要搞同質(zhì)競爭，這樣的話我們就絞盡腦汁去想。我們想從企業(yè)角度來講，理論上的分析沒那個水平。但是會有一個基本的判斷，一個要找對人群，再一個要找對行業(yè)。這個東西產(chǎn)品要有人要，要有人來，有人買。這個行業(yè)必須招人，不能是夕陽產(chǎn)業(yè)，趕末班車不行。所以我們找來找去，這么一個判斷標(biāo)準(zhǔn)，我們覺得玩具符合我們要求。再一個是非常大的消費人群，更何況它現(xiàn)在成年人也加入到消費的行列里來了。??

　　再一個這個行業(yè)的發(fā)展，不知不覺小小的企業(yè)怎么著，但是聚合起來就占了世界的70％。說起來不知不覺大家不太注意這些東西，中國玩具這一塊占世界70％的份額，不得了的一件事。剛才我又聽到非常大的利好是什么呢？剛才梁會長講的，中國的玩具企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，已經(jīng)占了70％的世界市場份額。你再往上占還能占多少，它發(fā)展空間已經(jīng)受限了。再一個人民幣的升值，而且造成國內(nèi)的玩具生產(chǎn)企業(yè)，在國際市場的競爭力，相對的競爭優(yōu)勢不是那么明顯了。想在進一步的擴張越來越困難，剛才孫總講的情況，我覺得是來自一線企業(yè)的感受。這種感受正好印證了我們這個判斷。從這個角度來講，國內(nèi)企業(yè)相對轉(zhuǎn)型的趨勢，確實玩具城從現(xiàn)在看來恰逢其時。要說我們有什么先見之見，這個是我們企業(yè)的本能。確實趕上奧運商機，我們兩年前誰知道人民幣會升值，奧運會是知道了，別的就不知道了。這個東西確實從方方面面來講，看起來我們當(dāng)初選擇和判斷還是正確的。今天隨著經(jīng)濟的發(fā)展，印證了當(dāng)時的判斷?，F(xiàn)在我們越來越有信心，特別今天坐在這聽到各位專家，各位領(lǐng)導(dǎo)這么一講，我信心更足。方方面面聽到以后我覺得又對我是一個啟發(fā)，一個新的鼓舞。我們當(dāng)時定位做這個玩具城，當(dāng)時基本上就是這個狀況。??

　　從玩具城從我們開始向社會推出這個玩具城以來，確實受到各方面的關(guān)注，超乎我們的想像。同行的關(guān)注乃至社會的關(guān)注，媒體的關(guān)注等等，從這角度來講我們覺得無意當(dāng)中做了創(chuàng)新的事，還是一種嘗試也好。盡管當(dāng)時是一種企業(yè)行為，無意中的選擇，但是現(xiàn)在好像被賦予了很多意義。從這角度來講我們壓力也挺大，我們一定要做一個好榜樣。大家都那么關(guān)心我們，而且對我們寄予更高的希望值，我們一定認認真真的做好，一定把玩具城名符其實的給它做起來。我們從招商上，管理上都盡我們最大的努力把它做好。房地產(chǎn)商蓋房子把它賣出去，賣完就由物業(yè)公司管，就沒事做了。但是我們塊肯定不能這么做的，這么做就死定了，不能也有不少失敗商業(yè)地產(chǎn)的范例。從我們角度來講我們是下定決心把它做起來，而且要做好，我們也想了很多措施，包括三年內(nèi)無償?shù)臑橥顿Y者免費養(yǎng)傷，三年內(nèi)我們有一定的投入，進行統(tǒng)一的宣傳推廣。使養(yǎng)傷的過程當(dāng)中，市場培育過程當(dāng)中，用最短的時間渡過培育期。這個我們也都在想很多辦法。我們也是下決心把這塊認認真真做下去。??

　　從目前的銷售情況來看，已經(jīng)達到我們的銷售目標(biāo)。市場對它有一個認同的過程，這是一方面。再一個從我們角度來講，我們也有意識在控制。因為這個東西拿出來之后，我們也是希望投資者是理性的來選擇，來購買。要沖動，要渡過培育期，要跟我們同州共度，這個要沒有思想準(zhǔn)備，是很難做的。我們也是實實在在按照政府的要求去做的。所以在三年的養(yǎng)傷期過程當(dāng)中，很多時候必須要業(yè)主，或者投資住和我們保持高度的一致，密切的配合我們才能夠把這個市場培育好，像長三角，珠三角專業(yè)市場那樣興旺發(fā)達，蓬勃發(fā)展。??

　　主持人?楊哲彬：主辦單位京華時報和焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦本次論壇投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展論壇。他們探討玩具發(fā)展的現(xiàn)狀，以及為更多的投資者尋找好的投資福利，這是主辦論壇的機會。恰好戴總開發(fā)北方地區(qū)，也是惟一這么大的玩具批發(fā)趁。剛好成為本次論壇的一個案例。說到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，這幾年北京也是走過了很多彎路。投資者也是受益很多，同時也有的在養(yǎng)傷期出現(xiàn)很多問題，包括商業(yè)地產(chǎn)銷售和開發(fā)也是很具備專業(yè)性的一個領(lǐng)域，和住宅開發(fā)完全不一樣。我們有一位嘉賓來自東方策略的喻總，他是長期從事在主題型商業(yè)地產(chǎn)的招商、銷售和顧問策略工作，據(jù)我了解喻總做過萬通批發(fā)市場。另外中關(guān)村的海龍，還有鼎好電子商城都是喻總的手筆。在這個領(lǐng)域是專業(yè)，不僅是帥哥型的操盤手也是專家型的操盤手。請喻總跟我們談?wù)勚黝}型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，以及投資潛力。另外幫我們分析有什么風(fēng)險。??

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北京萬通東方策略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司?喻漢華??

　　喻漢華：實際上我們做的是99年開始做萬通，做了一個海龍。在2002年做了一個鼎好。這三個項目基本上還托大家的福，天時、地利、人和做的還湊合。鼎好我們還是做招商和實施。海龍和萬通基本上前期到最后一直做的。我們做商業(yè)完全是碰運氣，轉(zhuǎn)型完了之后北京批發(fā)市場非常少。當(dāng)時做市調(diào)，去天意，我去量了一下，室內(nèi)攝氏度38到39攝氏度，我在那一瓶水灌下去都沒有汗水，我不知道人怎么能在那種情況下生存和掙錢。萬通當(dāng)時的成功，應(yīng)該是基于在那個環(huán)境下的市場本身的一個提升。就那個環(huán)境必須要有一個提升，你不提升會影響整個行業(yè)。??

　　第二個項目做海龍大家有經(jīng)驗。做完了這幾個項目我感覺做一個商場要做好三個關(guān)系。第一個你所在的位置和你物業(yè)。第二個是經(jīng)營者。第三研究清楚經(jīng)營者與消費者的關(guān)系。其實我來這就是國際玩具城的定位我認為是很好的定位。因為市場缺，而且是在一個合適的商圈里頭，三個集群里頭。這種距離下確實很可怕。因為各方面的成本都會降低，它來以后，他去木樨園，在木樨園半徑就兩公里三公里的。這個半徑的交通成本是很低。為什么？你不用砍價，或者砍價砍問以后很容易知道這個價格實際是多少。在別的地方?jīng)]有貨比貨，但是在大的群體問?
幾加就知道這個是多少錢。你想去把你交易的收益提高很多這個是不現(xiàn)實的。對于大家誰做的好誰做的不好。這個我覺得不用再說了。第二個事是業(yè)主和經(jīng)營者的關(guān)系。好多主題關(guān)系業(yè)主把不應(yīng)該拿走的一部分利益一次性拿走。我投資了要趕快回報，一算帳十年不行。我見過比較個性的開發(fā)商，租一個場地要投資，租下來15年。最后到什么程度，最后我們幫他做這個事情，做完以后給他一個報告，租4年半能夠收回，以后就賺。他說不行4年半太長，你給我弄2年半。我說不可能給你弄2年半，就能弄的。你把不該拿走的利益拿走，經(jīng)營者經(jīng)營不下去了。比如這個地方就四塊，非說不行，得八塊找點收入回報。最后你是收了三個月，四個月節(jié)拜拜了。??


　　這跟當(dāng)時做萬通一樣的。做一個廠商老掙不著錢來做它干嗎。我不來你這租還不行，我跑還不行。你這生意我做不下去不做還行。到底你應(yīng)該給后續(xù)的經(jīng)營者留一個什么樣的經(jīng)營空間。??


　　第三個事情要研究清楚。這個經(jīng)營者和消費者的關(guān)系。這個事情在很大程度上如何把這個商場經(jīng)營客戶用得來的商場。很多商場沒有特色，或者你管理很不到位。比如說客戶的投訴，假冒偽劣商品。這個事情發(fā)生要處理。還有一個就是你的經(jīng)營客，到底你有什么樣的經(jīng)營時間，不能早上五點半開門你們進來了，晚上五點半關(guān)門你們就走吧。這種簡單的管理模式以后在商場要住進淘汰。大家競爭很激烈。說搞主題型商業(yè)，這個競爭也很激烈。今天搞玩具城是獨一份，但是保不齊五年之后出來好幾個。咱們成功了后頭絕對有人跟著。當(dāng)時我服務(wù)的一個公司，那個老總跟我說，說我超越不過你我就抄襲你，這是很簡單的事情。但是你如何繼續(xù)成功，一個成功的招商和一個成功的管理，不是說把它開出來就行，是商場能活的下去，活的比別人稍微好一點。別人也不是傻子。你如何比別人活的好一些。在我們這我們設(shè)定了兩項特別的經(jīng)營服務(wù)。一個是B?to?.的概念，一個是廠商的展示。這在目前的商業(yè)很少有，基本沒有。B?to?B，商場一般B?to?C，但是很多玩具商場轉(zhuǎn)內(nèi)銷，我們經(jīng)過大量的市場調(diào)研。??


　　剛才孫總說轉(zhuǎn)向內(nèi)銷，我覺得作為企業(yè)龍頭一轉(zhuǎn)銷內(nèi)銷很多企業(yè)都選你這條路。但是在內(nèi)銷市場里頭沒有完整的流通渠道，不完善。而且這個社會上本身也有很多人想做玩具這個生意。既然兩邊都有需求，我何不當(dāng)中介，這個中介不收錢?；蛘吆笃诙ㄆ诩油婢呱虉觯蛘呖赡芙?jīng)營玩具的。這兩者之間這個時候會很頻繁的。我們會有單獨的區(qū)域來做這個事情，這個肯定會很頻繁的。我要替這些原來做外銷，但是走向內(nèi)銷的商場拓展他的渠道。這個事情既服務(wù)市場，也服務(wù)客戶，也服務(wù)了這個行業(yè)的流通。所以這是一個好事，我認為代價不大。??


　　第二件事就是場地的展示。我不但提供經(jīng)營場所，還要不定期幫助在我那里經(jīng)營好的品牌，大的品牌去做展示。一定要讓別人覺得我商場做完以后，有的東西不單單是收租金，收物業(yè)管理費，完了之后自己愛干嗎干嗎，肯定不是這樣的。一定要給別人的經(jīng)營有一些幫助和支持。這樣才能長期的待著，才能渡過養(yǎng)傷期，才能讓商場的投資和客戶的投資有一個比較長期的，穩(wěn)定的收益。商業(yè)想明白以后也不難，關(guān)鍵是幾方說通了。經(jīng)營戶不要做短期行為，大家一起把開業(yè)艱難期渡過，每個商場都有艱難期，要渡過去。第二個要說服業(yè)主方，不管是大業(yè)主還是小業(yè)主，不要急著吃，燙著慢慢吃，真正商場發(fā)展是翻好幾倍的。不是簡單漲15％行不行，而是漲到200％行不行。實際上研究清楚幾方的關(guān)系做下去。??


　　主持人?楊哲彬：相比較起來喻總是做商業(yè)招商和策略顧問他的比較多。他經(jīng)驗理念還是很寶貴的。他分析自己所經(jīng)手的項目，也收到他曾經(jīng)做的一些案例。剛才喻總談的關(guān)系很好，不該你拿走的利潤你不該拿走。戴總剛好說到差不多半年多的有效銷售期，銷售70％，我想這一點他們價格還是比較不高的。它應(yīng)該給后來的經(jīng)營者和前期的投資者留了空間。商鋪產(chǎn)品和住宅不一樣，住宅它處在一個宏觀調(diào)控的風(fēng)暴點上，它價格處在動蕩期。很微妙，很難講。商鋪還有長線投資的屬性。以上來自中國玩具協(xié)會的、北京玩具協(xié)會的，以及各個方面的專家圍繞著投資創(chuàng)富和玩具發(fā)展的話題進行很好的，熱烈的討論。我們也很有幸聽到這樣新的知識和見解，也是不虛此行的。這次會議的內(nèi)容我剛才講過了，京華時報和另外主辦單位焦點房地產(chǎn)網(wǎng)進行報道。同時我們地產(chǎn)中國經(jīng)濟導(dǎo)報，以及到會中央電視臺也會做相應(yīng)的報道。很多受眾也會通過這樣的渠道更多了解玩具發(fā)展和投資創(chuàng)富的話題。接下來我們會議圓滿進入尾聲了。想請本次活動主辦方之一，京華時報的事業(yè)部總經(jīng)理蔡總給我們收個尾。??


　　蔡照明：剛才楊總做了一些總結(jié)。商業(yè)地產(chǎn)確實是這樣，我們在這么多年也經(jīng)歷過很多商業(yè)地產(chǎn)操作。我覺得基本的規(guī)律，一開始是廠房把它壓的很低。包括你剛才講虎門的批發(fā)市場也是這樣，也是價格特別低。剛才喻總講的把關(guān)系都處理好。你養(yǎng)傷能賺錢了才能做，到最后不光是翻幾倍的問題。??


　　聽幾位專家講我覺得是幾方面，一方面對玩具城的前景，從這個行業(yè)，從奧運經(jīng)濟，從北京后發(fā)優(yōu)勢，行業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢幾個方面給我們前景做了一級方面的描繪。另一方面戴總也把玩具城的意義做了描繪。玩具城的發(fā)展對于我們整個北京，或者北方，整個華北市場對玩具的發(fā)展有很大的意義。這正像當(dāng)年賽格市場對整個珠三角電子行業(yè)的成長是有同樣的作用。我游行做過賽格市場的包裝。賽格市場做最高的樓，當(dāng)時招商是不好。當(dāng)時做包裝的時候做了一個題目，追尋在前面小的賽格市場成長的經(jīng)歷。在賽格市場經(jīng)營的業(yè)主，每年創(chuàng)造50個百萬富翁。把50個百萬富翁一點點追尋，通過他們創(chuàng)造的奇跡，然后帶后邊新的市場。整個賽格市場成就百萬富翁。在那個年代成就那么多經(jīng)營者，這么多經(jīng)營者把深圳整個珠三角電子行業(yè)成長起來了。從這個角度來講，北京玩具城它的成長，它的發(fā)展這個意義是非常之大的。所以我想最后小平同志講了讓一部分人先富起來。送給北京玩具城一句話，讓一部分人先玩起來。我們今天這個論壇，中國創(chuàng)富玩具發(fā)展論壇讓一部分人先玩起來，讓一部分人同時又富起來。謝謝大家！??


　　主持人?楊哲彬：主辦單位感謝各位嘉賓的到來，我們的論壇到此結(jié)束。?